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Juin 2024

Comment savoir si je peux faire surélever ma maison et quelles sont les autorisations nécessaires ?

Blandine Rochelle19 juin 2024Partager sur

Vous souhaitez agrandir votre maison ? La surélévation est un projet aux multiples avantages, à commencer par le gain de place obtenu sans empiéter sur la surface de votre parcelle. Pensez à vous renseigner au sujet des démarches vous permettant de surélever votre maison, des autorisations nécessaires et des points de vigilance.Image

Il est nécessaire de consulter le PLU avant d’entamer des travaux de surélévation. © Gilles-photo – Getty imagesSommaire

1. L’étude de faisabilité
2. Consulter le PLU
3. Quelles sont les autorisations pour surélever sa maison ?

L’étude de faisabilité

La première chose à faire lorsque l’on souhaite surélever sa maison, c’est s’assurer que la structure existante va pouvoir supporter la surélévation. Pour cela, il est nécessaire de faire appel à un professionnel, comme un bureau d’études géotechniques, qui vérifiera différents paramètres. Pour vous informer de la faisabilité du projet, le professionnel va étudier en profondeur l’état et la solidité des sols, des murs porteurs et des fondations.

Ce n’est qu’une fois que vous aurez son aval – seule garantie que la maison peut supporter une nouvelle charge, et donc une surélévation – que vous pourrez vous pencher sur la réglementation et les autorisations nécessaires pour mettre en place votre projet.

N’oubliez pas que cette étude de faisabilité devra être présentée à la mairie au moment du dépôt de la déclaration de travaux préalable ou de la demande de permis de construire.

Si votre maison fait partie d’un lotissement, pensez à consulter le règlement du lotissement pour vous assurer que la surélévation n’est pas interdite.

Consulter le PLU

La deuxième étape de votre parcours consiste à consulter la réglementation locale en matière de construction et d’urbanisme pour vous assurer que la mairie est susceptible d’accepter ces travaux. Pour ce faire, il est indispensable de consulter le PLU(plan local d’urbanisme) de votre mairie afin de connaître la réglementation en la matière. Dans ce document, vous allez apprendre si vous avez la possibilité ou non de surélever votre maison, mais aussi dans quelles conditions vous pouvez le faire. Il vous permettra d’obtenir des informations sur votre terrain et vous indiquera si des exigences sont mises en place en matière de matériaux, couleurs, ouvertures et aspect extérieur d’une façon générale. Enfin, il vous informera au sujet des éventuels points de vigilance à apporter lors des travaux.

Parmi les limitations auxquelles vous pouvez être confronté(e), on relève par exemple des règles quant à la pente de la toiture, des limitations liées à des mesures de protection du patrimoine, si vous vivez à proximité d’un monument historique, etc. La hauteur de la surélévation peut être plafonnée. Les règles de mitoyenneté sont elles aussi encadrées, en cas de surélévation sur une maison mitoyenne…https://3ba9a364f089c9741268c867bc8fd436.safeframe.googlesyndication.com/safeframe/1-0-40/html/container.html

Quelles sont les autorisations pour surélever sa maison ?

Si le PLU vous oriente vers la possibilité de surélever votre maison, il ne vous reste plus qu’à étudier les autorisations nécessaires avant de commencer les travaux. Vous devez vous pencher sur les éléments suivants pour savoir quel type de démarche s’impose à votre cas de figure :

• Si vous entreprenez une surélévation dans une zone urbaine soumise à un PLU et que votre agrandissement est inférieur à 40 m², vous devez déposer une déclaration préalable de travaux.
• Si vous engagez une surélévation dans une zone non soumise à un PLU et que l’agrandissement est inférieur à 20 m², là encore, la déclaration de travaux préalable est suffisante.
• Si vous prévoyez une surélévation dans une zone soumise à un PLU supérieure à 40 m² ou dans une zone non soumise à un PLU supérieure à 20 m², vous devez obtenir un permis de construire.

Outre ces indicateurs, sachez que, si la surélévation porte la surface totale de votre maison à 150 m² ou plus, vous devez obligatoirement faire appel à un architecte pour superviser le projet.

Si vous engagez une surélévation dans une zone de protection du patrimoine, vous devez également obtenir l’autorisation d’un architecte des Bâtiments de France pour débuter vos travaux.

JUIN 2024

Calcul de la taxe foncière 2024 : ce que vous devez savoir

En 2023, 33 millions de propriétaires étaient imposables à la taxe foncière sur les propriétés bâties. Savez-vous comment cet impôt est calculé, qui doit le payer, qui peut en être exonéré, quelles propriétés sont éligibles et quelle est sa date de paiement ? Découvrez tout ce que vous devez savoir sur les modalités de cette taxe foncière.Image

La taxe foncière est un impôt local annuel que doivent payer les propriétaires de biens immobiliers. En 2023, ils étaient 33 millions. © GettySommaire

1. Qu’est-ce que la taxe foncière ?
2. Comment est calculée la valeur locative cadastrale ?
3. Les taux d’imposition et leur impact sur votre taxe foncière
4. Quelles exonérations ou réductions sont possibles ?                
5. Taxe foncière : une réforme du calcul à venir ?

Qu’est-ce que la taxe foncière ?

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est un impôt local annuel que doivent payer les propriétaires de biens immobiliers, à l’exception des terrains non bâtis. Cet impôt contribue au financement des collectivités locales et couvre des services comme l’entretien des routes, l’éducation ou la sécurité publique.

La base de cet impôt est la valeur locative cadastrale du bien : celle-ci estime le revenu locatif potentiel. Chaque propriétaire doit s’acquitter de cette taxe avant une date limite, fixée généralement à la mi-octobre chaque année.

Comment est calculée la valeur locative cadastrale ?

La valeur locative cadastrale représente le loyer annuel théorique que pourrait générer un bien immobilier s’il était mis en location. Elle est décidée par les services fiscaux en fonction de :

• la taille du bien ;
• sa localisation ;
• son état ;
• son usage.

Des ajustements sont ensuite appliqués pour tenir compte de certains critères, comme la qualité des équipements et les améliorations effectuées sur la propriété.

Cette valeur, calculée à partir des conditions du marché locatif de 1970, est régulièrement réévaluée pour refléter les changements du contexte immobilier. Chaque année, un coefficient de revalorisation est voté dans la loi de finances.

Les taux d’imposition et leur impact sur votre taxe foncière

La taxe foncière est évaluée pour l’année entière selon la situation au 1^er janvier 2024. Voici comment elle est calculée :

• base d’imposition : pour les propriétés bâties, elle correspond à 50 % de la valeur locative cadastrale, qui est un loyer annuel théorique. Un abattement de 50 % est appliqué pour refléter les frais courants, comme l’entretien et les réparations ;
• taux d’imposition : fixé par chaque collectivité territoriale, ce taux est appliqué à la base d’imposition pour déterminer le montant final de la taxe. Il est voté par les collectivités et peut varier chaque année.

La formule générale est base d’imposition x taux d’imposition. Si vous souhaitez contester votre taxe foncière, ne ratez pas le délai de réclamation !

Pour les propriétés non-bâties, la base d’imposition est égale à 80 % de la valeur locative du bien immobilier.

Quelles exonérations ou réductions sont possibles ?                

Le calcul n’est pas terminé ! Dans certains cas, il existe des moyens de ne pas payer de taxe foncière ou de réduire son montant :

• personnes âgées ou handicapées : les propriétaires bénéficiant de certaines allocations ou âgés de plus de 75 ans peuvent être totalement exonérés, si leur revenu fiscal est inférieur aux plafonds fixés et qu’ils respectent les conditions de cohabitation ;
• nouvelles constructions : elles bénéficient d’une exonération totale pendant les deux premières années après achèvement ;
• travaux d’économie d’énergie : trois ans d’exonération peuvent être accordés pour ce type de travaux, si les dépenses excèdent 10 000 € pour des logements achevés avant 1989 ;
• propriétaires entre 65 et 75 ans avec un revenu fiscal modeste : ils peuvent obtenir un dégrèvement de 100 € sur la taxe de leur résidence principale ;
• selon les revenus : la taxe foncière peut être plafonnée en fonction des revenus en limitant le montant dû à 50 % des revenus annuels.

Taxe foncière : une réforme du calcul à venir ?

Une réforme de la taxe foncière est prévue pour corriger les valeurs locatives datant de 1970, jugées obsolètes. Ces valeurs ne reflètent pas la valeur réelle des biens. Cela cause des inégalités fiscales notables entre zones géographiques et types de biens.

La Cour des comptes a signalé cette disparité, surtout entre Paris et la Seine-Saint-Denis. La réforme, initialement prévue pour 2026, a été reportée à 2028, visant à aligner la taxe sur les valeurs de marché actuelles. Elle pourrait entraîner une hausse des impôts fonciers, surtout sur les biens anciens, jusqu’ici sous-évalués, selon la Cour des Comptes.

À retenir

• La taxe foncière est calculée à partir de la valeur locative cadastrale et des taux votés localement.
• Plusieurs exonérations et réductions existent, notamment pour les personnes âgées et les nouvelles constructions.
• Une réforme importante des valeurs locatives est prévue pour 2028, visant à refléter les valeurs de marché actuelles.

Note du Conseil supérieur du notariat sur la conjoncture immobilière (avril/mai 2024)  Le Conseil supérieur du notariat a publié sa note de conjoncture immobilière pour les mois d’avril et mai 2024, le lien est fourni en fin de l’article dont voici un extrait : « Frémissement(s) ? Le volume de transactions de logements anciens en cumul sur les 12 derniers mois en France (hors Mayotte) atteint 835 000 transactions à fin février. La baisse annuelle, de 22 % depuis novembre 2023, s’érode encore d’un point (- 23 %). Les ventes, en diminution, représentent 2,3 % du stock de logements. Si le nombre de transactions devrait continuer de diminuer dans les mois à venir, la baisse annuelle – assez stable depuis quelques mois – pourrait commencer à s’amoindrir. Les prix des logements anciens en repli. Sur un an, en France métropolitaine, ils affichent une diminution de 3,9 % au 4e trimestre 2023 (- 3,8 % pour les maisons et – 4,1 % pour les appartements). Cette baisse continuerait de s’amplifier les prochains mois pour atteindre 5,5 % à fin mai 2024. En province, les prix des logements anciens ayant commencé à diminuer plus tardivement, les projections jusqu’à fin mai 2024 prévoient des diminutions annuelles un peu plus modérées (un peu moins de 5 %), qu’il s’agisse des appartements ou des maisons. En régions. À fin mai 2024, les prix des appartements anciens seraient stables sur un an à Marseille, Toulouse, Angers, Caen, Limoges et Brest. Ils perdraient environ 5 % à Nîmes et Aix-en-Provence et continueraient de baisser à Strasbourg et Besançon (- 3 %), Rennes (- 7 %), Rouen (- 5 %), Nantes (- 11 %) et Villeurbanne (- 15 %). Les prix des maisons anciennes vendues dans les agglomérations d’Angers, Le Mans, Saint-Étienne, Saint-Nazaire, Valenciennes et Nantes perdraient au moins 10 % sur un an à fin mai 2024. En Île-de-France, de juin 2023 à juin 2024, les prix des appartements baisseraient de 7,3 % et de 7,7 % pour les maisons. À Paris, la baisse annuelle des prix atteindrait 7,6 %. Le marché du neuf. L’offre de logements est en baisse constante. De mars 2023 à février 2024, 364 800 logements ont été autorisés à la construction, soit 101 900 de moins que lors des 12 mois précédents (- 21,8 %). Le nombre de logements réservés diminue depuis 7 trimestres consécutifs : – 33,9 % au 4e trimestre. Ce repli concerne tant les nouvelles constructions (- 33,5 %) que celles sur existant (- 37,7 %). Le repli des réservations dans le collectif se poursuit également : – 33,2 % sur un an pour les appartements et – 44,7 % pour les maisons. De même pour les mises en vente (- 45,5 %). En 2023, le pouvoir d’achat Immobilier en France métropolitaine a diminué de 25 m² par rapport à 1999. » Lien vers la note de conjoncture : https://www.notaires.fr/fr/article/marche-immobilier-indices-et-cartes-de-prix-au-m2-avrilmai-2024#toc-anchor-3Impossibilité d’exploiter le local et suspension du paiement des loyers. Il faut ici rappeler le principe dit de l’exception d’inexécution, dont dispose l’article 1220 du Code civil : si une partie d’exécute pas ses obligations, l’autre partie est fondée, si l’inexécution emporte des conséquences grave, à suspendre l’exécution de ses propres obligations.  Cette exception d’inexécution vaut en matière de paiement des loyers si le local venait à être inexploitable, par la combinaison de l’article qui précède avec les dispositions des articles 1713 et 1720 du Code civil qui relatent de la jouissance paisible due au locataire. Toutefois, la Cour de cassation adopte une position très restrictive à cet égard, le preneur doit justifier de circonstances d’une gravité exceptionnelle, en d’autres termes l’impossibilité totale de jouir des lieux. Il s’agit d’une jurisprudence constante et ancienne. Par un arrêt récent en date du 9 avril 2024, la Cour d’appel de Chambéry est venue rappeler ce principe en déboutant un locataire qui avait cessé tout règlement alors qu’il ne démontrait pas l’impossibilité totale d’exploiter. Manifestement ledit locataire aurait dû choisir un autre angle d’attaque et notamment la saisie d’une partie du loyer entre ses propres mains ou une assignation à l’encontre du bailleur afin qu’il exécute ses propres obligations, mais c’est un autre sujet… Référence et lien : CA Chambéry, 1re ch., 9 avr.Droit de préemption urbain  Dans une décision très récente, n° 489337 en date du 29 mai 2024, le Conseil d’État a précisé le régime du droit de préemption urbain. Premièrement, en cas de changement d’acquéreur, le Conseil d’Etat rappelle qu’il n’y a pas lieu de renouveler la déclaration d’intention d’aliéner lorsque les conditions de la vente demeurent inchangées : « […] la mention de la personne ayant l’intention d’acquérir le bien n’est pas au nombre de celles devant obligatoirement figurer dans la déclaration d’intention d’aliéner qu’il incombe au propriétaire de faire à la mairie de la commune où se trouve le bien et n’y figure qu’à titre facultatif. […] M. et Mme A… n’avaient ainsi pas à renouveler la déclaration d’intention d’aliéner qu’ils avaient faite à l’occasion de la promesse de vente signée le 30 mars 2023, dès lors que la promesse de vente du 31 juillet 2023, signée antérieurement à la décision de préemption et portant sur l’aliénation du même bien au même prix et aux mêmes conditions, en laissait inchangées les mentions obligatoires. » Deuxièmement, et c’est de bon sens, le Conseil d’État précise encore que, lorsque le délai de préemption est suspendu en raison d’une demande, formulée par le titulaire du droit de préemption, afin de visite du bien et de communication de documents, le délai reprend son cours « selon le cas, soit à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, soit du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption, soit du plus tardif de ces événements en cas de demande à la fois de visite et de communication de documents. » Le Conseil d’Etat retient : « [que] la commune a sollicité tant la communication de documents par un courrier daté du 1er juin 2023 que la visite du bien par un courrier daté du 2 juin 2023. Il n’est pas contesté que la demande de communication de documents a été notifiée dans des conditions régulières et que le titulaire du droit de préemption a reçu les documents demandés le 31 juillet 2023. Si la société requérante soutient que la demande de visite du bien n’a pu suspendre le délai de préemption dès lors qu’elle n’a pas été notifiée dans les conditions prévues à l’article R. 213-25 du code de l’urbanisme […], cette circonstance est toutefois, en tout état de cause, dépourvue d’incidence sur la suspension du délai dès lors que la visite a eu lieu le 9 juin 2023, date à laquelle le titulaire du droit de préemption n’avait pas encore reçu les documents demandés. Le délai a donc en l’espèce recommencé de courir à compter [du] 31 juillet 2023 […]. » Référence et lien : Conseil d’Etat, 29 mai 2024, n° 489337https://www.conseil-etat.fr/fr/arianeweb/CE/Champ d’application du droit de préemption du locataire Aux termes d’un arrêt en date du 29 février 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation confirme que le droit de préemption du locataire, en cas de vente, ne s’applique pas dès lors que le compromis de vente a été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2014.  Accessoirement, la Cour explique que le locataire qui entend tout de même de prévaloir de ce droit de préemption, sans en être titulaire de ce fait, ne commet pas pour autant un abus de droit d’agir en justice. C’est l’occasion de rappeler ci-après, brièvement, le régime applicable en la matière. Dans cette affaire, le premier Juge avait ordonné la nullité de la vente consentie par une SCI au détriment, selon ce juge, du locataire qui avait sollicité le prononcé d’une vente forcée en sa faveur et des dommages et intérêts. La Cour d’appel de LYON a infirmé ce Jugement et rappelé les dispositions de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014, dite loi « Pinel » : lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire qui dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se positionner. La Cour d’appel précise encore qu’en application de l’article 21, III de la loi Pinel, le droit de préemption s’applique à toute cession intervenant à compter du sixième mois suivant la promulgation de ladite loi, soit à compter du 18 décembre 2014.  Cette analyse a été confirmé par la Cour de cassation dans l’arrêt cité en lien. Référence et lien : Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 29 février 2024, 22-24.381https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000049261408

Juin 2024

Investir dans l’immobilier neuf ou ancien : que choisir ?

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L’immobilier s’affirme comme un investissement plébiscité par les Français, et ce pour des raisons évidentes. Que ce soit pour se constituer un patrimoine ou générer des revenus complémentaires, l’acquisition d’un bien immobilier offre des perspectives prometteuses. 
Cependant, face à la diversité du marché immobilier, un dilemme se pose souvent aux investisseurs : faut-il privilégier l’immobilier neuf ou l’ancien ? Réponse avec Maslow, la plateforme qui révolutionne l’investissement locatif !

Contenu fourni par notre partenaire Publié le 03/05/2024

Comparatif de l’immobilier neuf et ancien

Avantages du neuf :

• Respect des nouvelles normes de performances énergétique : Les biens neufs sont construits selon les dernières réglementations thermiques, ce qui se traduit par une consommation d’énergie moindre et des factures réduites pour les occupants. En investissant dans le neuf, vous êtes certain de respecter les exigences du nouveau DPE.
• Garanties constructeurs : les logements neufs bénéficient de garanties décennales qui couvrent les vices de construction pendant dix ans.
• Frais de notaire réduits : les frais de notaire pour un bien neuf sont inférieurs à ceux de l’ancien. Ils sont fixés de 2 à 4 % pour le neuf contre 7 à 8 % dans l’ancien. De plus vous êtes exonérés de taxe foncière sur les 2 premières années.
• Modernité et confort : Les logements neufs offrent des surfaces optimisées, des équipements modernes et des prestations de qualité.

Avantages de l’ancien :

• Prix d’achat généralement moins élevé : Le prix au mètre carré est souvent inférieur de 15 à 20 % à celui du neuf
• Localisation plus centrale : L’ancien offre un choix plus large de localisations établies, avec un accès privilégié aux commodités et aux centres-villes.
• Charme et caractère : Les biens anciens ont souvent un cachet unique, une histoire et une architecture qui séduisent les amateurs d’authenticité.
• Possibilité de travaux d’amélioration : L’ancien permet d’envisager des travaux d’amélioration et de personnalisation pour valoriser le bien.

Qu’il s’agisse de l’ancien ou du neuf, l’achat d’un bien immobilier peut ouvrir droit à des dispositifs de défiscalisation avantageux tels que la loi Pinel ou LMNP, réduisant significativement l’investissement initial.

Les dispositifs de défiscalisation dans le neuf et l’ancien

Les dispositifs de défiscalisation représentent un critère essentiel pour les investisseurs immobiliers. Ils peuvent considérablement influencer la décision entre l’achat d’un bien neuf ou ancien. Voici un aperçu des principaux dispositifs de défiscalisation en vigueur.

Loi Pinel : 

Ce dispositif permet aux investisseurs d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie de la location du bien pour une période de 6, 9 ou 12 ans. La réduction varie selon la durée de l’engagement locatif et peut atteindre jusqu’à 14 % du prix d’achat du bien, dans la limite de 300 000 euros par an. Investir en Pinel permet de réaliser une économie d’impôts qui peut monter jusqu’à 42.000 € sur 12 ans.

LMNP : 

Le statut du Loueur Meublé Non Professionnel permet d’investir dans une location meublée, neuf et ancien compris, et d’enregistrer ses revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).  Cela permet d’orienter l’investisseur vers l’un des deux régimes fiscaux liés au statut LMNP : le régime micro-BIC et réel. 

Le micro-BIC accorde un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives tandis que le régime réel octroi la possibilité de déduire les charges locatives des revenus et d’amortir l’acquisition du bien.

Afin d’avoir le statut LMNP, les investisseurs doivent avoir des recettes annuelles inférieures à 23.000 € et ne pas pratiquer cette activité à titre professionnel.

Loi Denormandie : 

Similaire à la loi Pinel mais appliquée à l’immobilier ancien, ce dispositif exige que l’investisseur réalise des travaux de rénovation représentant au moins 25% du coût total de l’opération pour bénéficier d’une réduction fiscale. Cette mesure vise à encourager la rénovation de biens dans les centres-villes historiques.

Les taux de réduction fiscale sont fixés à :

• 12 % sur 6 ans 
• 18 % sur 9 ans
• 21 % sur 12 ans

Déficit foncier : 

Si les dépenses de rénovation et de gestion du bien locatif sont supérieures aux revenus locatifs, la différence peut être déduite du revenu global de l’investisseur, ce qui diminue son impôt sur le revenu.

Monuments Historiques : 

Pour les biens classés ou inscrits comme monuments historiques, les propriétaires peuvent déduire 100% des coûts de restauration de leur revenu imposable, sans plafond ni restriction sur le montant.

Choisir entre le neuf et l’ancien en fonction de vos objectifs

La rentabilité de votre investissement dans l’ancien ou le neuf dépendra essentiellement de la localisation du bien. En effet, bien que l’ancien soit globalement moins cher que le neuf, il peut se révéler plus onéreux s’il est à rénover. 

Prenons l’exemple de La Rochelle où le neuf est moins cher que l’ancien pour l’achat d’un 41 m². La Rochelle est située en zone B1, ce qui signifie que le plafond des loyers au m2 est fixé à 11.31 € en 2024. Le prix au m² dans le neuf est de 5.130 € dans l’ancien € contre 5.330 € pour le neuf.

En comptabilisant le coût des travaux pour mettre le logement en location, environ 9 % du prix, l’ancien à rénover revient plus cher avec un prix d’achat de 257.029 € contre 223.993,25 € pour le neuf, soit une différence de 14.75 %.

En résumé, il n’existe pas de réponse unique à la question du choix entre le neuf et l’ancien. La décision finale dépend de vos priorités, de votre profil d’investisseur et de vos aspirations personnelles. Il est conseillé de contacter des professionnels de la gestion de patrimoine tels que les experts Maslow.

Juillet 2023

Quels sont les avantages à installer des panneaux solaires ?

Depuis plusieurs années, le panneau solaire a le vent en poupe et ne cesse de séduire les Français. La volatilité du prix des énergies, en particulier de l’électricité, a largement participé à la croissance du marché. Hellio vous expose les avantages à installer des panneaux solaires.

Les avantages économiques de l’installation solaire

Installer des panneaux solaires est, sur le plan financier, un véritable atout. En effet, produire sa propre énergie permet de réaliser des économies sur la facture, mais pas seulement.

• Une baisse de la facture d’électricité

La production d’électricité solaire est avant tout valorisée financièrement par l’autoconsommation. Produire et dépenser sa propre énergie permet en effet de réduire la consommation auprès du fournisseur d’énergie.

• Un générateur de revenus

En plus de favoriser l’autoconsommation, l’installation permet de revendre le surplus d’électricité. Ainsi, l’énergie produite non consommée n’est pas perdue, puisque celle-ci est rachetée par EDF OA. Ce système d’obligation d’achat solaire instauré par l’État est donc un véritable avantage pour les particuliers produisant de l’énergie solaire.

Le tarif de rachat du surplus est fixé en fonction de la date de demande de raccordement des panneaux, et pour une durée de 20 ans. Il est réévalué chaque trimestre en fonction de l’inflation. Si en 2022, le prix du kWh en surplus s’élevait à 0,10 €/kWh pour une installation de 3 kWc, celui-ci est plus élevé au 1er trimestre 2023 :

• 0,1313 €/kWh pour une installation solaire d’une puissance inférieure ou égale à 3 kWc, et d’une puissance supérieure à 3 kWc et inférieure ou égale à 9 kWc ;

• 0,0788 €/kWh pour les installations d’une puissance supérieure à 9 kWc et inférieure ou égale à 36 kWc, et d’une puissance supérieure à 36 kWc et inférieure ou égale à 100 kWc.

• Une valorisation du logement

Enfin, l’un des avantages économiques de l’installation solaire est l’ajout de valeur pour le bien immobilier. En effet, un logement équipé de panneaux solaires est vendu tel quel, l’installation faisant partie intégrante du bien. Cela permet, en cas de revente, de réaliser une plus-value, les économies fournies sur le long terme par les panneaux solaires constituant un argument de vente indéniable pour les acheteurs.

Les avantages environnementaux des panneaux solaires

Outre les avantages financiers, les panneaux solaires présentent également des avantages environnementaux.

• Une production d’énergie écologique

L’énergie solaire provient directement du soleil. Chaque année, la Terre reçoit un rayonnement solaire plus de 10 000 fois supérieur à la consommation mondiale d’énergie. Il s’agit d’une énergie renouvelable, illimitée, mais aussi locale. Aussi, contrairement aux idées reçues, les panneaux solaires sont presque intégralement recyclables. Le taux de recyclage atteint en moyenne 90 % en fonction de leur composition, ceux-ci étant majoritairement composés de verre, d’aluminium et de cuivre.

• Un pas vers davantage d’autonomie énergétique

L’installation de panneaux solaires est un atout considérable pour améliorer son indépendance énergétique. Il est aussi possible d’opter pour une solution de stockage par batterie, à associer à l’installation pour l’optimiser. Cela permet d’emmagasiner l’énergie produite non utilisée pour la consommer plus tard, en fonction des besoins réels du foyer. Néanmoins, il s’agit d’une solution coûteuse, demandant un investissement important.

Envie de profiter de ces nombreux avantages ? Hellio vous propose des panneaux solaires de dernière génération au juste prix. Vous pouvez simuler votre installation solaire en toute simplicité afin d’estimer la rentabilité de votre projet ainsi que les économies à réaliser.

Janvier 2023

Travaux : les plafonds de ressources 2023 pour bénéficier des aides de l’Anah et de MaPrimeRénov

Nouveaux plafonds de ressources 2023 pour bénéficier des aides de l’Anah et de MaPrimeRénov :

Les aides de l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat profitent aux locataires et aux propriétaires, occupants ou non. Pour en bénéficier en 2023, les demandeurs doivent respecter des plafonds de ressources fixés pour cette année. Ces montants servent aussi de référence pour l’éligibilité à l’aide MaPrimeRénov.

Les propriétaires occupants ou non, les locataires, et les copropriétaires qui souhaitent bénéficier d’une aide de l’Anah (Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat) pour financer leurs travaux doivent disposer de ressources inférieures à certains plafonds.À découvrir

Chaque année, les barèmes de ressources applicables sont révisés en fonction de l’évolution de l’indice des prix à la consommation (hors tabac) appréciée entre le 1^er novembre de l’année N-2 et de l’année N-1. En 2023, ils augmentent de 6,3 % par rapport à ceux de 2022.

Ces plafonds de ressources annuelles permettent également de déterminer les ménages propriétaires occupants ou bailleurs éligibles au dispositif MaPrimeRénov.

Afin de justifier de ses revenus, les demandeurs d’une subvention doivent présenter une copie de son avis d’impôt 2022 ou, pour les personnes non-imposables, un avis de situation déclarative à l’impôt sur le revenu 2022(portant sur les revenus perçus en 2021).

Des plafonds plus importants en Ile-de-France

Les plafonds de ressources requis pour l’octroi des aides de l’Anah varient selon la localisation du logement, la composition du ménage et des revenus. Voici ceux applicables pour les dossiers déposés en 2022.

– Pour l’Île-de-France :

– pour la province :

Janvier 2023

Crédit immobilier : ce qui change pour les emprunteurs avec un taux d’usure révisé tous les mois dès le 1er février

Dans un communiqué publié vendredi 20 janvier la Banque de France a annoncé un «ajustement mensuel des taux d’usure à compter du 1er février»

C’était officieux, c’est désormais officiel : la Banque de France a confirmé vendredi dernier la mise à jour mensuelle et non plus trimestrielle des taux d’usure. Combinée à la stabilisation des coûts de refinancement des établissements prêteurs, cette mesure devrait fluidifier un marché du crédit devenu de plus en plus dysfonctionnel.Sommaire

« Le bon sens aura donc prévalu sur le dogmatisme, la raison sur l’entêtement »: c’est ainsi qu’Olivier Lendrevie, président de Cafpi, analyse la décision de la Banque de France, après plusieurs mois passés à battre le fer avec son Gouverneur, François Villeroy de Galhau. La situation était, il est vrai, devenue intenable pour les candidats emprunteurs.

Janvier 2023

Une baisse de l’ensoleillement ne suffit pas à rendre illégal le permis de construire d’un immeuble

La baisse d’ensoleillement ne suffit pas à affecter la légalité d’une construction

Les personnes affectées par un projet de construction, comme les voisins immédiats, peuvent agir en justice pour contester la légalité d’un permis de construire. Mais le juge rappelle souvent qu’en la matière, subir un préjudice ne suffit pas à obtenir gain de cause.

Les faits

Des propriétaires contestent le permis de construire accordé à un promoteur, pour un immeuble de 22 mètres de haut et de 39 logements, juste à côté de leur maison. Ils obtiennent gain de cause devant le tribunal administratif sur la base d’irrégularités du permis du point de vue des règles d’urbanisme. Mais, durant la procédure, le promoteur demande et obtient un permis modificatif, qui les régularise. Les plaignants continuent à soutenir, devant le Conseil d’État, que le projet situé en limite sud de leur propriété est susceptible d’affecter les conditions de jouissance de leur habitation géoclimatique. Il risque de la priver de l’ensoleillement indispensable à sa performance énergétique. Ils se fondent sur l’article R 111-27 du code de l’urbanisme qui autorise le rejet des projets qui « portent une atteinte visible à leur environnement naturel ou urbain ».

La solution

Le Conseil d’État reconnaît que les propriétaires ont un intérêt à agir contre le permis de construire. Cependant, il estime que même si le projet entraîne une baisse de l’ensoleillement et donc altère les conditions de fonctionnement de leur maison, cela n’est pas suffisant pour en affecter la légalité. Les propriétaires auront la possibilité de se tourner vers le tribunal judiciaire pour demander une indemnisation pour trouble anormal de voisinage.

janvier 2023

Un locataire ne doit pas tarder à contester la surface de son bien

Si un propriétaire commet une erreur de plus de 5% dans le mesurage de la surface habitable du logement, son locataire dispose d’un délai maximal de 4 mois pour agir en justice.

Lorsqu’il met un logement en location, le bailleur doit mentionner sa surface habitable (et non « loi Carrez ») dans l’annonce. En cas d’erreur, le locataire peut demander une réduction du loyer, dans un délai de 4 mois.

Janvier 2023

Si le marché de l’immobilier connaît un gros coup de frein, la forte inflation sur l’année 2022 dans le pays n’y est pas pour rien. Le coût de la vie a augmenté de 6%, rabotant d’autant le pouvoir d’achat des ménages.

La forte hausse des taux d’intérêt

L’une des conséquences est la baisse des transactions immobilières, d’autant que les taux d’intérêt des prêts immobiliers ont flambé.  

Il y a un an, au 1er janvier 2022, les banques proposaient des crédits immobiliers à un taux de 1% en moyenne pour un projet sur 20 ans. Aujourd’hui l’offre pour un tel projet est passée à 3%.

Et les taux d’intérêt vont encore grimper sur le début d’année 2023. Cette affirmation est l’une des rares certitudes des professionnels de l’immobilier. Selon Maël Bernier, porte-parole de meilleurtaux.com, « les taux d’intérêt vont grimper au moins à 3,5% sur le premier semestre 2022 ».

Conséquence, « les particuliers ayant acheté avec un taux inférieur à 1% ont tendance à décaler leur projet de vente de leur logement » analyse une conseillère en produit immobilier d’une banque bretonne. « Les gens n’ont pas envie d’avoir un prêt avec un taux supérieur à ce qu’ils ont déjà, alors ils attendent. »

Le problème du taux d’usure pour les quarantenaires

D’autant plus que cette augmentation des taux d’intérêt a une deuxième conséquence. « Les banques ne peuvent pas toujours autoriser un prêt même à une famille ayant un très bon dossier » détaille Maël Bernier de meilleurtaux.com.  

La raison ? Le taux d’usure. Ce taux est le maximum légal que les banques ne peuvent pas dépasser. Il comprend le taux du prêt immobilier, les frais de dossier et de garantie, ainsi que l’assurance du prêt.  » Et là, ça ne rentre pas » souffle Maël Bernier. « Pour un quarantenaire, le taux de l’assurance est de 0,4%. Souvent les personnes achètent en couple : il faut doubler ce chiffre et on dépasse le taux ». 

Car le taux d’usure est aujourd’hui de 3,57%. Dans l’exemple donné, un taux à 3% plus deux assurances à 0,4%… Le total dépasse et encore les frais de dossier et de garantie n’ont pas été comptabilisés… La banque ne peut pas légalement permettre le prêt sous peine de poursuite.

Un courtier travaillant en Bretagne nous chuchote que certaines banques privées comme la Société Générale ou la BNP n’offre plus de prêt immobilier, vu les difficultés du marché. Élément confirmé par des conseillers bancaires.

« Le pire c’est que le taux d’usure vient d’être réévalué au 1er janvier passant de 3 à 3,57%, mais il est déjà obsolète » s’énerve la porte-parole de meilleurtaux.com qui espère un taux d’usure réévalué tous les mois pour être au plus près des taux de prêt des banques.

Baisse des ventes…

Conséquence directe de ce double effet ciseau, le nombre de vente se tasse. « L’année 2022 est encore très très bonne en France et en Bretagne, notamment grâce au premier semestre » analyse Catherine Paillet, directrice générale du Conseil régional des notaires de Bretagne. 

Le nombre de vente de logements à l’année est important en Bretagne, 68570 ventes en 2022, c’est moins qu’en 2021. Près de 6% de moins et c’est une rupture depuis 2015 où on le voit le volume de vente ne faisait que croître. 

Sur le plan national après des ventes records en 2021, près de 1 177 000 ventes, le marché se tasse également. Plus de la moitié du territoire voit son nombre de vente réduit sur l’année comparativement à l’année précédente.

Septembre 2022

Taxe d’habitation sur la résidence principale : le RFR fait foi

Pour être totalement exempté de la taxe d’habitation sur sa résidence principale cette année, le revenu fiscal de référence (RFR) de l’année 2021 du ménage ne doit pas excéder certains plafonds, selon la composition de la famille (voir le tableau ci-dessous).

Par exemple, un couple marié avec deux enfants (3 parts) ne paiera pas de taxe si son RFR ne dépasse pas 57 340 €. Au-delà, l’exonération n’est que partielle. Ce même couple aura droit à un dégrèvement allant de 66 à 99 % si son RFR est compris entre 57 340 et 59 424 €. Ainsi, la remise fiscale sera de 72 % si son RFR s’élève à 59 000 € et de 89 % pour un revenu de 58 000 €.

Pour les contribuables qui ont les plus hauts revenus, ils ne paieront que 35 % de la note, grâce à la ristourne de 65 % qui leur est accordée. Ce sera le cas pour un couple avec 2 enfants qui dispose d’un RFR supérieur à 59 424 €. Sachez que les contribuables assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière en 2021 ne peuvent être exemptés que de 65 % au maximum, quels que soient leurs revenus.

Cette année, la contribution à l’audiovisuel public (CAP) est supprimée(loi n° 2022-1157 du 16.8.22, art. 6). Traditionnellement adossée à la taxe d’habitation, la CAP ne figure donc plus sur l’avis d’imposition. « Pour les redevables mensualisés, la part de la contribution déjà payée sera remboursée sur le compte bancaire du contribuable à partir d’octobre, ou viendra éventuellement en diminution du solde de taxe d’habitation restant à régler, explique Hélène Guerra, secrétaire nationale de la confédération générale du travail (CGT) des finances publiques.

Avril 2022

Immobilier locatif : pourquoi la location sociale devient de plus en plus rentable

Les dispositifs d’incitation à la location sociale permettent aux bailleurs de bénéficier d’importants avantages fiscaux. Réduction d’impôts de 15 à 65% du montant du loyer encaissé, taux de TVA préférentiel à 10% sur du neuf ou encore franchise totale d’impôts correspondant de 10 à 15 ans de loyers différés : les intérêts ne manquent pas pour les investisseurs.

Afin de convaincre davantage d’investisseurs de se lancer dans la location sociale, les dispositifs d’incitation ne cessent d’être améliorés en faveur des bailleurs ces dernières années. De ce fait, il devient souvent avantageux de se lancer dans ce type d’investissement en comparaison avec un achat dans l’ancien classique ou dans le neuf avec le dispositif Pinel, rapportent nos confrères de Capital .

Le bonus Loc’Avantages, ex-bonus Cosse, s’adresse à la fois aux investissements dans le neuf mais aussi l’ancien. Il faut simplement que le bien soit loué vide. En revanche, l’achat en « prêt social locatif » (PLS) qui donne accès à un taux de TVA préférentiel de 10% ne s’applique qu’au neuf. Tout comme l’ « usufruit locatif social (ULS) » qui permet à l’investisseur de percevoir à la fin de l’opération l’équivalent de dix à quinze ans de loyers différés, en franchise totale d’impôts.

Des rendements souvent intéressants pour les investisseurs

Cependant, il faudra accepter une décote du loyer de 45% dans le cas des locataires très sociaux avec Loc’Avantages, de 30% pour l’option sociale et de 15% pour l’option intermédiaire. Cela sera même de 100% dans le cas de l’ULS car il ne s’agit que d’acheter la nue-propriété du logement, pour en confier l’usufruit à un organisme HLM, durant 10 à 20 ans. Dans ce cas bien précis, il ne sera donc pas possible de choisir le locataire, c’est l’organisme HLM, usufruitier, qui gérera le bien.

Malgré cela, les rendements sont souvent intéressants pour les investisseurs grâce aux différents bonus fiscaux mais aussi à un meilleur taux d’occupation du logement.

« Donner du sens à leur premier investissement locatif »

« De plus en plus de trentenaires, qui cherchent à donner du sens à leur premier investissement locatif, se laissent séduire. Mais ils veillent aussi à sécuriser les conditions financières » , a expliqué Carol Poméon, directrice du développement à la fédération Habitat et Humanisme, une association qui vise à favoriser la location sociale.

AVRIL 2022

Que contient le DPE ?

           Le diagnostic énergétique immobilier renseigne le locataire ou l’acquéreur sur la performance énergétique d’un futur logement à travers une estimation de sa consommation énergétique et de son taux d’émission de gaz à effet de serre. A quoi sert le DPE, précisément ? Il a été mis en place, en France, pour lutter contre le gaspillage énergétique et dans le but de diviser par quatre les émissions de CO² d’ici 2050. A quoi sert le DPE, précisément ? Il a été mis en place, en France, pour lutter contre le gaspillage énergétique et dans le but de diviser par quatre les émissions de CO² d’ici 2050. Le DPE doit contenir les informations suivantes :

• Caractéristiques du logement et descriptif des équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement et de ventilation
• Indication de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée pour chaque catégorie d’équipements
• Évaluation de la quantité annuelle d’émissions de gaz à effet de serre (GES)
• Information sur les énergies renouvelables utilisées dans le logement
• Information sur les conditions de ventilation du logement
• Classement du logement selon l’étiquette énergie
• Classement du logement selon l’étiquette climat
• Dernière attestation d’entretien de la chaudière

Enfin, le DPE propose également des recommandations pour améliorer la performance énergétique du logement qu’il évalue. Il s’agit de conseils de bon usage du bâtiment et des équipements qu’il contient ainsi que d’éventuelles recommandations pour des travaux de rénovation. Attention, la consommation réelle d’une maison ou d’un appartement dépend des conditions d’usage et de la température effective de chauffage. Les consommations estimées ne sont donc pas une garantie contractuelle, mais permettent de se faire une idée de la qualité des logements proposés à la vente ou à la location. Le DPE a pour principal objectif d’améliorer la performance énergétique et environnementale des bâtiments. Ces avertissements n’ont donc absolument rien d’obligatoire.

Prix du DPE

Les prix des diagnostics de performance énergétique ne sont pas réglementés. Les coûts pratiqués varient en fonction de l’année de construction et de la taille du bien à évaluer. Ainsi, la réalisation d’un DPE peut prendre du temps selon le type de bien et coûter entre 100€ et 250€.

Diagnostic DPE : validité

Le Diagnostic de Performance Energétique possède une durée de validité de 10 ans. Toutefois,  suite à une refonte entrée en vigueur le 1er juillet 2021, il faut savoir que les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont valables que jusqu’au 31 décembre 2024 et les DPE établis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ne sont recevables que jusqu’au 31 décembre 2022. Cette durée de validité du diagnostic énergétique doit être respectée, qu’il s’agisse d’une vente ou d’une location immobilière. Vous vous demandez quand faire un diagnostic énergétique ? Sachez que même lorsque la durée de validité du DPE est toujours effective, il peut être intéressant de faire refaire le diagnostic. En effet, posséder un diagnostic immobilier à son nom permet de bénéficier de la responsabilité civile du diagnostiqueur en cas de problème. Par ailleurs, si des travaux de rénovation ont été réalisés au sein du bien immobilier, il est important de mettre à jour son classement « énergie » et « climat ».

Le nouveau DPE : quels changements ?

Le 1er juillet 2021, le DPE immobilier a fait l’objet d’une refonte afin de le rendre plus fiable, plus lisible, et permettre de mieux répondre aux enjeux climatiques. Prévu au cœur de la loi ELAN de 2018, ce nouveau DPE n’est plus simplement délivré à titre informatif, mais devient pleinement opposable. Il a également une durée de validité de 10 ans, et devrait remplacer progressivement les anciens DPE d’ici 2025. Les changements :

• Le nouveau DPE 2021 est plus fiable. La méthode de calcul a été revue et consolidée pour s’appliquer de façon homogène à tous les logements.
• Le nouveau DPE est plus lisible et devient plus compréhensible pour les propriétaires. Il propose également des conseils concernant les travaux de rénovation énergétique à prioriser.
• Le nouveau DPE présente une évaluation de la facture énergétique théorique du logement.
• Le nouveau DPE fournit désormais 2 étiquettes de performance énergétique selon 7 classes allant de A à G (A correspondant à la meilleure performance et G à la plus mauvaise) :

• L’étiquette énergie, pour connaître la consommation d’énergie primaire ;
• L’étiquette climat, pour connaître la quantité de gaz à effet de serre émise.

Un nouveau dispositif qui s’inscrit dans un ensemble de mesures mises en place pour limiter le coût de l’énergie, et surtout préserver l’environnement. En effet, le diagnostic de performance énergétique permet désormais de sensibiliser chaque ménage français qui achète ou loue un bien immobilier à l’impact du choix de son énergie sur l’effet de serre, et sur la facture énergétique globale.

Comment trouver un diagnostiqueur immobilier spécialisé en DPE ?

Pour trouver un professionnel de l’immobilier spécialisé en DPE, vous pouvez consulter l’annuaire des diagnostiqueurs immobiliers certifiés sur le site du ministère chargé de l’environnement. Rendez-vous également dans les salons Immotissimo pour rencontrer nos diagnostiqueurs immobiliers ! Le diagnostiqueur qui réalise un DPE doit être certifié, assuré et indépendant. Il effectue un calcul selon l’arrêté du 8 octobre 2021, établi par le ministère de la Transition écologique. Le technicien chargé du DPE est également tenu de souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle afin de couvrir son intervention.

Mai 2021:

Régime foncier d’une location nue, quel régime choisir: 

Vous avez mis un logement en location non-meublée et percevez donc des revenus locatifs. Pour déclarer ces revenus fonciers, il existe deux régimes d’imposition : le régime micro-foncier et le régime réel. Notre article vous aide à y voir plus clair.

Pour déclarer leurs revenus de l’année N-1, les particuliers doivent remplir chaque année le formulaire cerfa 2042.

Concernant les revenus perçus dans le cadre d’une location nue, nous allons nous intéresser plus particulièrement à la section 4 de cette déclaration : Revenus fonciers (Location non-meublée).

Cette section contient deux sous-parties : le régime micro-foncier et le régime réel. Nous allons vous aider à y voir plus clair entre ces deux options.

LE RÉGIME MICRO-FONCIER

Définition

Le régime micro foncier est applicable lorsque le revenu brut tiré de la location n’excède pas 15 000 € (hors charges et hors taxes si les loyers sont soumis à la TVA) pour l’ensemble du foyer fiscal, quelle que soit la durée de location au cours de l’année.

Toutefois, il ne s’appliquera pas dans les cas suivants :

• Monuments historiques qui procurent des revenus fonciers ;
• Logements bénéficiant d’un régime de déduction fiscale Robien, Borloo, Périssol, Besson, Scellier intermédiaire ou ZRR ;
• Logements bénéficiant d’une réduction d’impôts prévue en faveur des investissements dans le secteur du tourisme ;
• Logements bénéficiant de la loi Malraux et ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration de travaux avant 2009.

La déclaration des revenus locatifs soumis au régime micro-foncier

Si vous dépendez du régime micro-foncier, vous devez indiquer vos recettes brutes (c’est-à-dire, le montant des loyers encaissés hors charges) dans la case 4BE de votre déclaration de revenus.

L’administration fiscale calculera ensuite un abattement de 30 % sur cette somme déclarée, qui correspond à une déduction forfaitaire censée représenter vos charges.

LE RÉGIME RÉEL

Définition

Le régime réel est applicable dans trois cas :

• Lorsque le revenu brut tiré de la location dépasse 15 000 € (hors charges et hors taxes si les loyers sont soumis à la TVA) ;
• Pour les locations exclues du régime micro-foncier (monuments historiques, logements bénéficiant d’un régime de déduction particulier,… etc., voir plus haut) ;
• Sur option, pour les loueurs relevant normalement du régime micro-foncier. Comme nous le verrons plus bas, ce choix peut se révéler pertinent dans le cas où les charges déductibles réelles sont très importantes.

Les frais et charges déductibles

Si vous dépendez du régime réel, vous devez déduire de vos loyers encaissés (hors charges) les frais et charges déductibles suivants :

• Charges locatives non récupérées ;
• Indemnités d’éviction et de relogement ;
• Rémunération des gardiens et concierges ;
• Rémunération du syndic ;
• Frais de procédure ;
• Frais d’administration pour un montant forfaitaire de 20 € ;
• Prime d’assurance (GLI et PNO) ;
• Dépenses d’entretien et de réparations ;
• Travaux d’amélioration ;
• Provisions pour charges de copropriété ;
• Intérêts et frais d’emprunt ;
• Taxe foncière (déduction faite de la TOM).

Le déficit foncier

Si vos charges déductibles sont supérieures à vos revenus locatifs imposables, vous allez déclarer un déficit foncier :

• La part de ce déficit imputable à d’autres charges que les intérêts d’emprunt est déductible de vos revenus imposables, dans la limite de 10 700 € par an (ou 15 300 € si le logement bénéfice du dispositif Périssol) ;
• La part de ce déficit qui dépasse les 2 plafonds annuels de 10 700 € ou 15 300 € en Périssol ainsi que celle imputable aux intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers des 10 années à venir.

La déclaration des revenus locatifs soumis au régime réel

Si vous êtes soumis au régime réel, vous devez remplir un formulaire 2044 (déclaration des revenus fonciers) et le joindre à votre déclaration de revenus.

Indiquez dans le formulaire 2044 l’ensemble de vos charges, ce qui permettra de calculer votre revenu foncier imposable (à reporter dans la case 4BA de la déclaration de revenus 2042) ou votre déficit foncier reportable (à reporter dans les cases 4BB et 4BC de la déclaration de revenus 2042).

MICRO-FONCIER OU RÉEL : QUEL RÉGIME D’IMPOSITION CHOISIR ?

Nous l’avons vu plus haut, selon votre situation, vous serez automatiquement soumis à l’un ou l’autre de ces deux régimes d’imposition.

Mais dans le cas où vous pouvez choisir entre ces deux options, la réflexion s’impose. Le régime micro-foncier est plus simple car il suffit de remplir une case dans votre déclaration d’impôts. Par ailleurs, vous pouvez le choisir sans durée minimum d’engagement.

À l’inverse, si vous optez pour le régime réel, vous devrez conserver ce choix durant 3 ans incompressibles, avec la possibilité ensuite de le renouveler à chaque fois pour une période d’un an. Il est possible de rebasculer vers le régime micro-foncier à la fin de chaque période d’engagement.

La question à vous poser est de savoir si cela est plus rentable pour vous d’opter pour le régime réel ou micro-foncier. Pour cela, calculez le montant total de vos charges réelles :

• Si elles sont inférieures à 30 % de vos revenus locatifs, il est plus intéressant de choisir le régime micro-foncier ;
• Si elles sont supérieures à 30 % de vos revenus locatifs, il est plus rentable de basculer vers le régime réel. Attention toutefois à bien vous rappeler que ce choix vous engage sur 3 ans. Il vous faut donc être certain que vos charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux,… etc.) sur les 3 prochaines années seront suffisamment élevées pour que le régime réel soit plus intéressant que l’abattement automatique de 30 % qui s’applique avec le régime micro-foncier.

Pour informer l’administration fiscale de votre choix, il vous suffit de lui faire parvenir la déclaration de revenus correspondant au régime pour lequel vous avez opté. Votre décision sera alors automatiquement prise en compte et appliquée.

Mai 2021:

Révision annuelle d’un loyer d’habitation

Si cela a été prévu par le contrat de bail, le loyer du logement peut être revalorisé chaque année à la date anniversaire du contrat ou à une date prévue dans le bail.

La révision du loyer s’effectue en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL).

Le montant maximal du nouveau loyer est calculé ainsi : loyer initial x (dernier IRL publié  / IRL connu au moment de la signature du bail) .

C’est l’Insee (Institut national de la statistique et des études économiques) qui détermine la valeur de l’IRL, qui évolue chaque trimestre.

Au 1^er trimestre 2021, l’indice de référence des loyers s’élève à 130,69.

Révision d’un loyer en raison d’une sous-évaluation

Si vous estimez que le logement que vous louez est à un prix trop bas par rapport aux loyers environnants, il est possible de demander une réévaluation du loyer à votre locataire au moment du renouvellement du bail.

Cette demande doit s’appuyer sur le constat de loyers plus élevés dans au moins 6 logements pour une agglomération d’1 million d’habitants ou 3 logements dans les autres zones géographiques.

Ces logements doivent répondre à plusieurs caractéristiques :

• se situer dans le même groupe d’immeubles ou dans un autre groupe d’immeubles similaires
• les 2/3 des locataires occupent ces logements depuis plus de 3 ans
• chaque logements est décrit avec les informations mentionnées à l’article 1 du décret n° 90-780 du 31 août 1990.

Mai 2021: 

Les taux actuels: 

Avril 2021:

Avril 2021:

Réduire les frais de notaire en payant les frais d’agence à part:

Crédit immobilier : des taux encore bas mais les banques sont beaucoup plus sélectives

PATRIMOINE : TROIS FAÇONS JUDICIEUSES D’INVESTIR DANS L’IMMOBILIER EN 2020

Plus que jamais, il reste intéressant d’investir dans l’immobilier en 2020. Selon ses objectifs patrimoniaux, sa situation, et le risque que l’on souhaite prendre, plusieurs solutions judicieuses sont à envisager. Déficit foncier, SCPI, ou encore crowdfunding : un point sur leurs avantages et leurs inconvénients.

Investir en utilisant le déficit foncier

Le Déficit Foncier est une bonne solution quand on dispose de bénéfices fonciers et que l’on souhaite diminuer sa fiscalité. Son principe : on achète auprès d’un promoteur un bien immobilier ancien qui va être rénové. Les travaux sont alors déductibles des revenus fonciers existants. On réduit ainsi sa fiscalité tout en développant son patrimoine ! En 2019, l’immobilier ancien a enregistré des transitions record en France. On notait ici +10,4 % d’augmentation du volume de vente de logements anciens en France sur un an, entre septembre 2018 et septembre 2019.

Investir dans une SCPI (Société Civile en Placement Immobilier)

Les SCPI (Société Civile en Placement Immobilier) permettent de diversifier ses investissements, sans contraintes de gestion. En 2019, leur collecte a battu un record, avec une croissance de +68 % par rapport à l’exercice 2018. Leur performance moyenne a également augmenté par rapport à l’année précédente. Elle a été à 4,40 % net de frais en 2019 (contre 4,34 % en 2018). C’est mieux que le fonds euro d’assurance-vie par exemple qui, lui, continue de baisser. En 2019, plus d’une vingtaine de SCPI ont même enregistré une performance supérieure à 5 %.

Pour rappel, plusieurs modes d’acquisition existent. Ils peuvent être à crédit, au comptant, en démembrement de propriété et en assurance-vie. Les SCPI européennes sont une bonne option, grâce à leur avantage fiscal. En effet, grâce à l’application des conventions fiscales franco-étrangères elles ont une imposition plus faible que les SCPI investies en France.

Investir avec le crowdfunding immobilier

Le Crowdfunding immobilier est une nouvelle forme d’immobilier qui séduit de plus en plus d’investisseurs à la recherche de diversification et de rendement, et qui gagne à être connue : son rendement a été à 9,20 % en moyenne en 2019. Il s’agit d’un placement participatif via une plateforme en ligne. Réalisé sous forme de prêt ou d’investissement en capital, il promet aux épargnants des rendements élevés. Le crowdfunding permet généralement de financer une part des fonds propres d’un promoteur. Il arrive aussi qu’il finance la rénovation de biens pour faire une plus-value à la revente. 79 % des projets financés sont orientés sur le résidentiel. A la sortie, les investisseurs récupèrent leur mise du début, avec des intérêts en plus, mais cela ne se fait pas sans prise de risque. Comme pour les SCPI, le capital et les rendements ne sont pas garantis et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Crowdfunding immobilier : cinq grands acteurs en 2020

Le marché du financement participatif de l’immobilier se concentre aujourd’hui autour de cinq acteurs qui représentent les 2/3 de la collecte globale. Periance, une société de conseil en ligne spécialisée dans les divers moyens d’investir ou de placer son épargne dans l’immobilier, voit là un bon moyen de réaliser un investissement, même si son niveau de risque est supérieur à un fond euros. Ceci est contrebalancé par d’autres avantages, comme un faible taux de défaut et de retard. Selon elle, la collecte en crowdfunding immobilier devrait continuer sur sa lancée cette année, les épargnants recherchant des alternatives aux fonds euros et aux livrets bancaires pour améliorer la rentabilité de leur épargne à moyen terme. Elle met en garde cependant, notant que « comme pour tout, il y a du bon et du moins bon chez les uns et chez les autres ». Son conseil : sélectionner 3 ou 4 plateformes avec qui l’on souhaite travailler. Cela peut se faire avec l’aide de ses conseillers. Ensuite, chacun peut investir sur plusieurs projets selon ce qui se présente de plus avantageux, et son profil de risque.